小城地產開發樣本大量賣地 庫存兩年難消化代書貸款
地處江西西南的新餘市，無論從人口數量還是區域面積看，在江西的11個地級市中，均為最小。然而，新餘本地媒體批露的一份最新數據顯示，2013年上半年，新餘樓市的庫存面積達到瞭348.09萬平方米，這個數字超過瞭江西省會南昌市，名列全省第一。
"新餘的樓盤項目不下兩百個，看似熱鬧的銷售現場背後，很多都是人為制造的假象。"新餘市一位資深地產業人士向《每日經濟新聞》記者介紹。"按照新餘現在的銷售進展，僅現有庫存量兩年都難以消化。"
不僅如此，新餘存量房的入住率也非常低。新餘市房管局曾對當地39個樓盤的入住率進行過統計，近五成的房子空置。而在新餘濕地公園附近的一些樓盤，入住率甚至不到一成。
熱銷場面人為制造
7月23日，住在新餘市北湖公園附近的趙大媽又接到活瞭，像往常一樣，為新餘市城北毓秀大道上的一個待銷樓盤"捧場",對方請她組織一批老年人到該樓盤的售樓中心"簽約",一天管吃管喝，還給他們每人發100元承做房貸信貸銀行任何問題免費諮詢。
次日，該樓盤盛大開盤，銷售中心人頭攢動，果然出現瞭預期中"火爆"的場面。一個上午不到，該樓盤推出的102套房子全部售罄。銷售經理手握話筒告訴大傢，不要排隊瞭，本次新推房源已經銷完瞭。
"按照新餘現有的庫存面積，即使不推新房源，這些庫存兩年都賣不完，所以日光盤在新餘根本是不可能的事情。"一位有著多年銷售經驗的置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者，趙大媽的情況就是新餘開發商請人制造熱銷假象的一個例子。而上述樓盤僅僅是新餘市大小樓盤人為制造熱賣假象的一個縮影。
在新餘經商的鄭明輝(化名)告訴記者，一年前，他從老傢樟樹來到新餘經商，兩地相隔僅60多公裡，他就想在新餘買一套房。去城西的仰天崗一樓盤看房子，銷售顧問告訴他，樓盤剛開不久，已經賣得差不多瞭，餘下的不會超過10套。
"這個地段去我老傢比較方便，一聽說快要賣光瞭，趕緊交瞭定金，選瞭一套三居室的房子，並且是一樓的。"鄭明輝說，等正式簽合同的時候，置業顧問又悄悄告訴他，如果他要換，可以換一套位置更好的，價格也稍微高一點。"這個時候可銷售的房子不僅沒有越來越少，反而越來越多，在銷控表上看到，多達四五十套。"
針對上述現象，一位陳姓置業顧問向 《每日經濟新聞》記者解釋說，這是因為有一些人在交瞭定金選房之後，可能欠考慮，一段時間之後，又過來退房，所以才導致可售房源不降反升。
庫存量兩年難消化
繁榮表象後面，是大量的商品房積壓和空置。據新餘當地一傢媒體報道，截至2013年6月30日，新餘可售住宅31384套，庫存面積348.09萬平方米，該數據為國傢統計局新餘調查隊公佈的。
"此前三年，新餘住宅年均銷售面積僅約166萬平方米，以此計算，現在庫存量在不增加的前提下，兩年都賣不完。"上述銷售經理表示。
7月24日上午，《每日經濟新聞》記者來到新餘市房管局，該局房地產開發管理科科長曹菊英提供瞭一份《新餘市中心城區2013年上半年房地產市場分析報告》(以下簡稱報告)，報告對2013年1~6月末空置房動態進行瞭監測，結果顯示，6月末，新餘中心城區空置房14977套，住宅面積174.54萬平方米。
曹菊英告訴記者，這個空置房的數字就是指住宅的庫存量，與上述國傢統計局新餘調查隊公佈的數字有較大的出入。
記者隨後向國傢統計局新餘調查隊進行求證，一位工作人員表示，此前媒體報道的新餘市庫存可售住宅31384套、面積348.09萬平方米的確是他們發佈的，不過，這個數據是新餘市房管局向他們提供的。"我們並沒有做過統計調查，以當地房管部門提供的數據對外發佈。"
新餘市房管局報告稱，今年上半年，新餘中心城區新建商品住宅預售面積99萬平方米，同期銷售面積112.55萬平方米。一位新餘地產業資深從業人士向記者表示，"實際上今年上半年的銷售同比上漲瞭近一倍，未來不可能一直保持如此高的增速，因此消化庫存時間周期可能更長。"
空置率近五成
據新餘市統計局數據，新餘市全市人口115.1萬人，人口數量甚至不及江西的縣級市豐城市、萬年縣。
一位資深的地產業內人士表示，新餘市中心城區的居住人口隻有50萬左右，但是開發的樓盤項目卻不下200個。
記者從新餘市房管局瞭解到，新餘市註冊的房地產企業有150多傢，按照江西省住建廳必須有項目才能註冊房地產公司的規定，加之不少房企開發瞭多個樓盤項目，這也可以間接印證上述業內人士介紹的新餘樓盤200個項目的說法。
事實上，一些已經交房的樓盤，整體的入住率也非常低。
新餘市體育館附近的某個樓盤，第一期6棟住宅已經銷售一空。不過該樓盤一位姓曾的置業顧問告訴記者，小區一期雖然已經賣完瞭，但是入住的人傢不足一成。"我們一期開發的房子比較高檔，來買房的人多半有幾套房子，加上這邊的配套設施還不完善，因此住的人比較少。"
7月24日晚8時許，《每日經濟新聞》記者沿新餘市毓秀大道自西向東觀看沿路樓盤的入住率情況。經過綠景水岸時，沿路的兩棟住宅中隻有不到10戶人傢亮燈；而加州國際公館樓盤沿路的住宅中，亮燈的窗戶也屈指可數。
對於新餘住宅的空置率，新餘市房管局曾在今年上半年做過一個統計，對新餘城區39個新建住宅小區進行瞭調查，結果顯示總體入住率為51.28%，空置率接近五成。
賣地後遺癥初顯
新餘現在過量的房地產開發，或與政府當初大規模賣地是分不開的。
"新餘雖然是一座工業城市，但是此前的產業業態相對單一，隻有鋼和新能源。政府的財政收入在全省排名長期倒數。"江西省社科院一位研究江西區域經濟的專傢認為，新餘修建瞭一系列城市基礎設施。"這些都需要錢，新餘隻有大量賣地，補充地方財政收入。"
城東至經濟開發區、城西至仰天崗，城北拓至孔目江濕地公園......一位開發商戲言，新餘市政府把未來十年的地都賣完瞭。
新餘市房產局公佈的數據顯示，2008年市城區房地產開發土地出讓面積為3396畝，在經歷瞭金融危機之後，2009年大幅減少至1321畝，但是2010年又上升至2276畝，2011年為2598畝。
上述開發商介紹，新餘的地不僅賣得多，還賣得便宜。新餘市體育館附近的暨陽地段剛開發時，最便宜的地價僅有20萬一畝。"有一些地產商一次性拿地1000畝，這一塊地就可以開發10年。"
這也直接導致瞭新餘的房價偏低，據統計，2013年1~6月，新餘市商品房住宅銷售均價3794元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。
新餘市房地產行業協會一位秘書長在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，"投資空間很小，但對剛性需求的老百姓是非常有利的。"
"2013年新餘房價同比上漲瞭5.59%，這個漲幅隻比銀行定期存款利息高瞭不到1個百分點。"一位資深的地產業內人士向記者表示，新餘偏低的房價讓其不具備投資價值，加之新餘城市小、人口少，總需求並不大，大量的住宅將被空置。"不少房地產開發商已經改行瞭，未來五年，新餘的樓市將迎來一次洗牌。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-30/08122314362.shtml
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