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小城地產開發樣本大量賣地 庫存兩年難消化代書貸款

  地處江西西南的新餘市,無論從人口數量還是區域面積看,在江西的11個地級市中,均為最小。然而,新餘本地媒體批露的一份最新數據顯示,2013年上半年,新餘樓市的庫存面積達到瞭348.09萬平方米,這個數字超過瞭江西省會南昌市,名列全省第一。

  "新餘的樓盤項目不下兩百個,看似熱鬧的銷售現場背後,很多都是人為制造的假象。"新餘市一位資深地產業人士向《每日經濟新聞》記者介紹。"按照新餘現在的銷售進展,僅現有庫存量兩年都難以消化。"

  不僅如此,新餘存量房的入住率也非常低。新餘市房管局曾對當地39個樓盤的入住率進行過統計,近五成的房子空置。而在新餘濕地公園附近的一些樓盤,入住率甚至不到一成。

  熱銷場面人為制造

  7月23日,住在新餘市北湖公園附近的趙大媽又接到活瞭,像往常一樣,為新餘市城北毓秀大道上的一個待銷樓盤"捧場",對方請她組織一批老年人到該樓盤的售樓中心"簽約",一天管吃管喝,還給他們每人發100元承做房貸信貸銀行任何問題免費諮詢

  次日,該樓盤盛大開盤,銷售中心人頭攢動,果然出現瞭預期中"火爆"的場面。一個上午不到,該樓盤推出的102套房子全部售罄。銷售經理手握話筒告訴大傢,不要排隊瞭,本次新推房源已經銷完瞭。

  "按照新餘現有的庫存面積,即使不推新房源,這些庫存兩年都賣不完,所以日光盤在新餘根本是不可能的事情。"一位有著多年銷售經驗的置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者,趙大媽的情況就是新餘開發商請人制造熱銷假象的一個例子。而上述樓盤僅僅是新餘市大小樓盤人為制造熱賣假象的一個縮影。

  在新餘經商的鄭明輝(化名)告訴記者,一年前,他從老傢樟樹來到新餘經商,兩地相隔僅60多公裡,他就想在新餘買一套房。去城西的仰天崗一樓盤看房子,銷售顧問告訴他,樓盤剛開不久,已經賣得差不多瞭,餘下的不會超過10套。

  "這個地段去我老傢比較方便,一聽說快要賣光瞭,趕緊交瞭定金,選瞭一套三居室的房子,並且是一樓的。"鄭明輝說,等正式簽合同的時候,置業顧問又悄悄告訴他,如果他要換,可以換一套位置更好的,價格也稍微高一點。"這個時候可銷售的房子不僅沒有越來越少,反而越來越多,在銷控表上看到,多達四五十套。"

  針對上述現象,一位陳姓置業顧問向 《每日經濟新聞》記者解釋說,這是因為有一些人在交瞭定金選房之後,可能欠考慮,一段時間之後,又過來退房,所以才導致可售房源不降反升。

  庫存量兩年難消化

  繁榮表象後面,是大量的商品房積壓和空置。據新餘當地一傢媒體報道,截至2013年6月30日,新餘可售住宅31384套,庫存面積348.09萬平方米,該數據為國傢統計局新餘調查隊公佈的。

  "此前三年,新餘住宅年均銷售面積僅約166萬平方米,以此計算,現在庫存量在不增加的前提下,兩年都賣不完。"上述銷售經理表示。

  7月24日上午,《每日經濟新聞》記者來到新餘市房管局,該局房地產開發管理科科長曹菊英提供瞭一份《新餘市中心城區2013年上半年房地產市場分析報告》(以下簡稱報告),報告對2013年1~6月末空置房動態進行瞭監測,結果顯示,6月末,新餘中心城區空置房14977套,住宅面積174.54萬平方米。

  曹菊英告訴記者,這個空置房的數字就是指住宅的庫存量,與上述國傢統計局新餘調查隊公佈的數字有較大的出入。

  記者隨後向國傢統計局新餘調查隊進行求證,一位工作人員表示,此前媒體報道的新餘市庫存可售住宅31384套、面積348.09萬平方米的確是他們發佈的,不過,這個數據是新餘市房管局向他們提供的。"我們並沒有做過統計調查,以當地房管部門提供的數據對外發佈。"

  新餘市房管局報告稱,今年上半年,新餘中心城區新建商品住宅預售面積99萬平方米,同期銷售面積112.55萬平方米。一位新餘地產業資深從業人士向記者表示,"實際上今年上半年的銷售同比上漲瞭近一倍,未來不可能一直保持如此高的增速,因此消化庫存時間周期可能更長。"

  空置率近五成

  據新餘市統計局數據,新餘市全市人口115.1萬人,人口數量甚至不及江西的縣級市豐城市、萬年縣。

  一位資深的地產業內人士表示,新餘市中心城區的居住人口隻有50萬左右,但是開發的樓盤項目卻不下200個。

  記者從新餘市房管局瞭解到,新餘市註冊的房地產企業有150多傢,按照江西省住建廳必須有項目才能註冊房地產公司的規定,加之不少房企開發瞭多個樓盤項目,這也可以間接印證上述業內人士介紹的新餘樓盤200個項目的說法。

  事實上,一些已經交房的樓盤,整體的入住率也非常低。

  新餘市體育館附近的某個樓盤,第一期6棟住宅已經銷售一空。不過該樓盤一位姓曾的置業顧問告訴記者,小區一期雖然已經賣完瞭,但是入住的人傢不足一成。"我們一期開發的房子比較高檔,來買房的人多半有幾套房子,加上這邊的配套設施還不完善,因此住的人比較少。"

  7月24日晚8時許,《每日經濟新聞》記者沿新餘市毓秀大道自西向東觀看沿路樓盤的入住率情況。經過綠景水岸時,沿路的兩棟住宅中隻有不到10戶人傢亮燈;而加州國際公館樓盤沿路的住宅中,亮燈的窗戶也屈指可數。

  對於新餘住宅的空置率,新餘市房管局曾在今年上半年做過一個統計,對新餘城區39個新建住宅小區進行瞭調查,結果顯示總體入住率為51.28%,空置率接近五成。

  賣地後遺癥初顯

  新餘現在過量的房地產開發,或與政府當初大規模賣地是分不開的。

  "新餘雖然是一座工業城市,但是此前的產業業態相對單一,隻有鋼和新能源。政府的財政收入在全省排名長期倒數。"江西省社科院一位研究江西區域經濟的專傢認為,新餘修建瞭一系列城市基礎設施。"這些都需要錢,新餘隻有大量賣地,補充地方財政收入。"

  城東至經濟開發區、城西至仰天崗,城北拓至孔目江濕地公園......一位開發商戲言,新餘市政府把未來十年的地都賣完瞭。

  新餘市房產局公佈的數據顯示,2008年市城區房地產開發土地出讓面積為3396畝,在經歷瞭金融危機之後,2009年大幅減少至1321畝,但是2010年又上升至2276畝,2011年為2598畝。

  上述開發商介紹,新餘的地不僅賣得多,還賣得便宜。新餘市體育館附近的暨陽地段剛開發時,最便宜的地價僅有20萬一畝。"有一些地產商一次性拿地1000畝,這一塊地就可以開發10年。"

  這也直接導致瞭新餘的房價偏低,據統計,2013年1~6月,新餘市商品房住宅銷售均價3794元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。

  新餘市房地產行業協會一位秘書長在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為,"投資空間很小,但對剛性需求的老百姓是非常有利的。"

  "2013年新餘房價同比上漲瞭5.59%,這個漲幅隻比銀行定期存款利息高瞭不到1個百分點。"一位資深的地產業內人士向記者表示,新餘偏低的房價讓其不具備投資價值,加之新餘城市小、人口少,總需求並不大,大量的住宅將被空置。"不少房地產開發商已經改行瞭,未來五年,新餘的樓市將迎來一次洗牌。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-30/08122314362.shtml

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